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商品房质量存在严重瑕疵,买房人可拒收

分类:生活随笔    时间:(2020-03-06 07:16)     点击:167

商品房质量存在严重瑕疵,买房人可拒收


  现实生活中经常出现因房屋质量存在缺陷,买房人拒收的情形。在这种情况下,如何认定拒收房屋的条件,司法实践中存在不同观点:

  第一种观点认为,开发商所建房屋存在瑕疵,买房人即享有拒收房屋的权利。

  第二种观点认为,买房人拒收房屋的权利应严格适用,只有在所购房屋质量存在严重瑕疵,足以影响合同目的时,才可拒收。

  就房屋主体质量而言,只有在建筑工程验收合格后方可交付使用,未经验收或不合格的,不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的,开发商就违反了法律的强制性规定,开发商理应向买房人承担房屋质量责任,买房人也因此可以拒收房屋。

  从房屋质量瑕疵的角度来看,开发商作为房屋的实际销售单位,理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求,这种义务在民法理论上被称作瑕疵担保义务。但是,对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵,因其一般不会导致买房人不能实现合同目的,除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度,买房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付这样质量瑕疵的房屋就无需承担责任,开发商对于交付质量瑕疵的房屋,应承担维修、更换、重做等违约责任,对此给买房人造成损失的,还需向买受人赔偿损失。

  《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中对有关房屋的质量责任和保修责任作了进一步说明。意见规定,建设单位(含开发企业)是住宅工程质量的第一责任者,要对建设工程质量全面负责。商品房在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给买受人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。买受人认为房屋主体质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体质量不合格的,购房者有权退房。对于保修期内发生的住宅工程质量投诉由开发商负责查明责任,并组织有关责任方解决质量问题,暂时无法落实责任人的,开发商应先行解决,待质量问题原因查明后有责任方承担相关费用。

  从以上分析可以看出,如果是经验收合格的房屋,除非达到“严重影响居住”的条件,否则买方一般是不能拒收房屋的。简而言之,质量问题不应当妨碍交付。

  如何认定“严重影响正常居住使用”?应指房屋质量问题已严重影响买房人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。具体认定方面,注意区分:

  (1)影响居住使用与房屋这一商品本身的特性有关。应该说,房屋建筑的绝大组成部分都具有满足居住与使用的功能,如果这些部分出现瑕疵,都会影响到该房屋的居住与使用。如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。

  (2)影响居住使用的程度必须是“严重”。这显然包含一定裁量权。其裁量主要有两个标准:一是危害居住人的程度。如果已危害居住人的生命安全,直接认定严重影响居住使用;如果危害居住人的身体健康,则居住人对此主张应以医院病历证明或相关部门技术检测结论为准。二是修复的次数。如果多次修复未果,也应认定严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

  (3)适用该条款不以买房人的居住使用为前提条件,也就是说,买房人在交付使用时确有证据证实商品房存在重大质量瑕疵且足以影响商品房的居住使用,其也可主张合同解除权。

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